10月19日，国家统计局发布2026年1~9月全国房地产市场运行数据，以及9月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，前三季度房地产市场总交易面积为11.83亿平方米，相较于上年同期12.08亿平方米，交易规模总体保持稳定，但市场结构性转型特征持续强化，二手房交易持续增长，其成交面积占全部交易面积的52.2%。从房价看，70个大中城市中，新房价格环比上涨或持平的城市有21个，较去年年底增加9个；二手房有11个，较去年年底增加11个。
二手房交易持续活跃
二手房交易活跃度明显增强，住房总需求保持基本稳定，为市场平稳运行发挥了重要作用。据住房城乡建设部网签监测数据，1~9月全国二手房交易网签面积达61746万平方米，同比增长10.7%；9月单月同比增长11.7%，快于累计增速，说明进入“金九”后二手成交活跃度还在持续增强。1~9月，20个省（区、市）二手住宅网签交易量超过新建商品住宅，已成为越来越多地区住房供给和市场交易的主要力量。各地持续加大“以小换大”“以旧换新”等住房政策引导，刚性需求、置换改善需求、品质升级需求持续释放，共同构成了市场平稳运行的底层支撑。
“好房子”项目销售向好
尽管新房成交总量仍处下行，但不乏市场结构性亮点，一批设计优、品质高、配套完善的“好房子”项目认可度高，开盘去化率保持较高水平。据克而瑞统计，上海9月有34个项目首开或加推，其中12个项目开盘去化率超过70%，7个项目开盘即实现“日光”。当居民住房需求从“有没有”向“好不好”升级时，市场竞争将更多体现在产品品质、居住体验和配套服务上，倒逼房地产企业及时调整开发策略、优化产品结构。
库存压力继续缓释
“8・28”新政落地首月效应显现，提高预售门槛、推进现房销售的政策要求，客观上延缓了新房入市节奏，同时也推动市场加快消化存量房源。据国家统计局数据，9月末，全国新建商品房待售面积74825万平方米，同比下降1.5%。其中，待售3年以下面积同比下降5.0%，全国商品房待售面积稳步下降，库存水平持续回落。重庆市9月末商品住房已上市未成交库存同比下降32.2%，待售面积同比下降19.2%。二手房供给端同步优化，据北京主要中介机构监测，9月末，北京主要中介挂牌房源12.4万套，较年初下降12%；据武汉市房管部门监测，二手住房挂牌量同比减少19.04%。随着供给逐步出清，供需关系进一步改善，为后续价格预期稳定创造了条件。
加快适应存量时代发展新逻辑
房地产市场进入存量时代，这是城镇化发展到一定阶段后的客观趋势，也是行业发展模式转型的内在逻辑。面对这一变化，地方政府和企业等各方都需深刻认识这一阶段市场规律，主动适配新的市场逻辑。行业发展空间更多聚焦存量交易、租赁住房、城市更新、物业服务与居住品质提升。房企亟须转变高周转下单一开发建设模式，向代建、租赁、城市更新、存量运营等多元业务延伸。
总体来看，前三季度，房地产市场的结构性调整，是行业由高速增长转向高质量发展的必然过程。在政策精准引导与市场内生调整的协同作用下，行业将持续深化结构转型，在平稳运行中迈向更高质量的发展阶段。
摘自 《中国建设报》 2026.10.20 浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长 虞晓芬
多地发布细则，商品住房销售制度改革落地实施
日前，深圳、杭州两地同日发布商品住房销售制度改革相关细则，加强预售管理、推进现房销售。至此，全国已有北京、上海、广州、武汉、天津、杭州、深圳等多个城市出台地方性政策，贯彻落实完善商品住房销售制度改革相关部署，现房销售进入落地实施阶段。
从已出台的细则看，各城市总体框架保持高度一致。中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅表示，各城市在“新老划断”上进行平稳过渡，统一以8月28日为分界点，对在途项目设置过渡期，最长延至2028年底；同时，预售门槛统一抬升至主体结构封顶，预售资金实行全额全过程监管。
孙红梅说，各城市“给支持、稳过渡”，通过土地款分期、优化保函置换、预登记等配套安排缓解开发企业资金压力。差异主要体现在“新老划断”的颗粒度、重点监管额度的范围以及配套工具的丰富度等方面。
与此同时，各城市也因地制宜提出了差异化安排。在现房销售定金上限方面，北京明确一般收取不超过总房价款1%的定金；深圳与上海明确定金一般不超过购房总价款的3%；广州明确定金不得高于房屋总价5%；杭州明确定金金额不超过商品住房总价款的5%。
在土地出让金分期缴纳方面，已出台细则的城市均作出弹性安排，付款期限最长可延至两年。其中，杭州与北京明确余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，不计利息。深圳、上海、广州、武汉、天津为“1+1”弹性安排，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清；按程序决策后，可再延长1年。
在过渡期与历史遗留项目方面，杭州、武汉将宽限延至2028年底，深圳、北京、上海、广州、天津则为部分在途项目设置至2027年底的过渡期，其中深圳对“三旧”改造历史遗留项目由有关部门另行研究。
贝壳研究院高级分析师陶琦表示，包括北上广深四个一线城市在内的多个城市完善商品住房销售制度的细则落地，标志着全国现房销售相关改革正有力有序推进。预计更多城市将在统一改革方向下兼顾地方实际，灵活调整、因城施策，把握落地节奏，核心都是让住房回归居住属性，让购房更加安心。
今年8月28日，住房城乡建设部等三部门联合出台新政，部署各地稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式。有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，减少商品住房交付纠纷，从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益。
实际上，现房销售已有一定的实践基础。海南自2020年3月起全面推进现房销售，是全国首个在省级层面推行现房销售制度的省份；雄安新区自2023年9月起全面实行现房销售。据中指研究院统计，自2022年末以来，全国已有超过30个省（市）开展现房销售试点或出台配套政策。
随着现房销售逐步落地，其影响向土地端传导，房企拿地的判断标准随之改变，区位、配套、容积率、产品适配性成为决定项目成败的重要因素。清华大学房地产研究中心主任吴璟表示，预售制下房企测算的核心是周转速度和规模，地块本身条件反而退居其次；现房销售制度下，每个项目都要靠自有资金和项目融资来支撑，房企算的是这块地本身值不值得拿。
吴璟说，由于土地价款可分期缴纳、开发贷款与建设周期匹配、审批流程优化，加上现房销售不产生预收款且税负后移，多项有利因素叠加，为房地产企业开展现房销售提供了有力支撑。
专家表示，现房销售对房地产行业的影响，从短期看，“所见即所得”的落地模式，进一步倒逼产品提质、配套提速，项目实景兑现能力、品质打造能力成为成交关键。从中长期看，将促使房地产开发企业“有多大实力办多大事”，摆脱过度负债、盲目扩张的经营模式，转向稳健经营，更加有利于提高住房产品品质、防范化解行业风险，促进房地产市场平稳健康发展。
摘自 新华网 2026.10.16 记者 王优玲
