新华社北京8月28日电 题：房地产相关融资管理办法落地，带来哪些新变化
新华社记者张千千、李延霞
国家金融监督管理总局8月28日对外发布多项房地产相关融资管理办法，明确了商品住房开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款、房地产信托等方面管理要求。
据了解，相关管理办法与住房城乡建设部牵头印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》、中国人民银行牵头印发的《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》有序衔接，形成适配房地产发展新模式的融资制度。
为满足商品住房开发项目合理融资需求，《商品住房开发贷款管理办法（试行）》指导银行业金融机构按照市场化、法治化原则，以项目为中心，采取主办银行模式。同时，要求银行业金融机构合理区分房企集团风险和项目风险，贷款审批更加侧重于项目本身，项目单独建账核算，资金独立运作、封闭管理，有效防范项目交付风险和信贷风险。
“为与销售制度中预售、现售项目的建设销售周期相匹配，办法设置了差异化的贷款期限要求，适度拉长现售项目贷款期限。”金融监管总局有关司局负责人介绍，调整后预售项目贷款期限原则上不超过3年，最长不超过5年；现售项目原则上不超过5年，最长不超过7年。
为更好支持个人住房需求，《个人住房贷款管理办法（试行）》将预售商品房个人住房贷款发放时点从主体结构封顶调整到竣工备案，并要求加强贷款全流程风险管理，有利于从根本上保障购房人合法权益。
此办法适当优化了收入偿债比例上限要求，将收入偿债比例中的所有债务支出与收入比例上限从55%提升到60%，并将贷款期限上限由30年延长至40年，有助于合理提升购房人贷款能力，提供更多贷款方案供购房人选择。
值得关注的是，为更好满足改善性住房需求，降低房屋交易成本，办法为二手房交易做出“带押过户”等便利性安排。也就是说，借款人购买存在未结清贷款相应房产的，贷款人可为带押过户提供贷款服务，实现登记、贷款、放款、还款、尾款结算有效衔接。
为推动商业地产贷款规范发展、支持商业地产市场稳健有序运行，《商业地产贷款管理办法（试行）》明确了商业地产贷款的定义范围，引入了主办银行制、项目制和封闭管理，并要求银行建立健全商业地产贷款管理机制，有效识别、评估、监测、控制和缓释风险，依法合规开展业务。
“考虑到商业地产开发、购买和运营阶段资金需求和还款来源存在差异，办法将商业地产贷款分为开发、购买和运营三个阶段。”金融监管总局有关司局负责人表示，针对每个阶段的融资特点，办法分别从贷款用途、贷款期限、客户和项目准入、贷款管理等方面提出细化要求，更好适配商业地产市场发展的信贷需求。
围绕支持城市更新，金融监管总局会同住房城乡建设部制定的《城市更新项目贷款管理办法（试行）》明确了金融机构开展城市更新项目贷款业务的基本原则，细化了准入条件、贷款用途、还款来源、资金管理等要求。
业内人士分析，办法指导金融机构设立专门的“城市更新项目贷款”品种，合理确定贷款额度、期限、利率和担保措施，有助于增强金融服务城市更新的精准性、适配性和有效性。
当前，信托公司开展房地产信托业务，主要包括资产服务信托和资产管理信托。为促进信托公司房地产领域信托业务有序健康发展，《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》要求信托公司发挥特色优势、强化专业能力建设，提升信托服务的适配性、合规性和可持续性，对不同所有制房地产企业项目一视同仁，促进形成适应房地产发展新模式的多元化金融服务渠道。
立足房地产市场形势和未来发展方向，专家表示，相关办法的发布实施，将指导银行业金融机构按市场化、法治化原则做好房地产金融服务，实现对房地产开发、建设、销售、运营等全周期金融支持，有效保障购房人合法权益，满足房地产合理融资需求，促进房地产高质量发展。
新华社北京8月28日电 题：构建房地产发展新模式，信贷管理这样改革完善
新华社记者吴雨
8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，对房地产贷款制度进行优化，构建全面覆盖、有序衔接的房地产信贷产品体系，以更好满足房地产发展新模式合理融资需求。
为何对现有制度进行改革完善？
我国形成商品房预售制度以来，逐渐建立了配套的房地产信贷制度，有效满足了房地产市场起步和增长阶段的融资需求。但在市场长期发展过程中，也积累暴露出一些问题，需要改革传统发展模式并推动行业转型。
“十五五”规划纲要提出，加快构建房地产发展新模式。中国人民银行有关部门负责人介绍，意见是商品住房销售制度改革的配套制度，立足房地产行业转型发展和构建新模式需要，从宏观层面构建房地产信贷基础制度，优化房地产信贷体系，维护购房人合法权益，促进金融与房地产良性循环。
如何更好满足项目开发建设合理信贷需求？
在实践中，部分城市商品房预售资金监管不到位，一些房地产开发企业违规挪用预售资金，延迟交房、烂尾楼等现象时有发生。
为防止烂尾楼和资金挪用，意见明确房地产开发贷款实行主办银行制，单个房地产项目对应一家银行作为主办银行，单独或牵头银团发放开发贷款。
根据当日住房城乡建设部等三部门对外发布的《关于完善商品住房销售制度的通知》，各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”。
在此背景下，为更好满足项目开发建设的资金需求，中国人民银行和金融监管总局延长了开发贷款实际使用期限。意见明确开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程，预售项目最长5年，现房销售项目最长7年，商业地产项目最长7年，首次还本日期原则上应在项目竣工备案后。
如何解决“没拿房、先还贷”问题？
在制度改革完善之前，多数个人住房贷款遵循“封顶放款”的要求，一旦已售项目逾期交付，容易出现“没拿房、先还贷”等问题。
为更好维护购房人合法权益，意见明确所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。
专家介绍，近年来，房屋建筑标准提高、施工流程拉长，很多项目主体结构封顶后仍有大量装修、绿化等工程，“封顶放款”的要求已不符合现实需求，延后个人住房贷款发放时点，旨在确保购房人“能拿房、再还贷”。
为加强与开发贷款衔接，意见还明确，购房人所购新建住房实行现房销售的，受托支付至项目公司在主办银行开立的资金账户；实行预售的，受托支付至项目预售资金监管账户。
另外，为适应经济社会发展需要，意见还将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，具体期限由购房人与商业银行协商确定。此举给予借贷双方更大灵活度，有助于提升购房人贷款能力。
意见还给予银行债务重组更大自主权。对于存量个人住房贷款借款人阶段性失去收入来源导致还款困难的，商业银行可与借款人自主协商，灵活采取合理延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划。
如何强化金融风险防范？
我国是国际上较早探索房地产金融宏观审慎管理的国家之一。此次意见专设“房地产金融宏观审慎管理”章节，丰富宏观审慎管理工具箱。
意见明确购房贷款最低首付比例、利率、房地产贷款集中度等房地产金融宏观审慎管理工具，由中国人民银行会同相关部门根据市场形势、金融风险状况等，建立房地产金融逆周期调节机制。
房地产金融融资渠道多元，为准确反映房地产金融形势，中国人民银行还将会同金融监管部门，改革完善房地产信贷、债券、股票、资管、境外融资等全口径房地产金融统计指标体系。
